郑州楼市的两面,新乡趁势崛起

日期:2019-05-31编辑作者:财经新闻

郑州楼市的热度,如今已经有隐隐和杭州、成都、西安、武汉等地并驾齐驱的迹象,并不是这里的房价有多高,也不是因为郑州的产业基础有多么雄厚,关键因素只有一个:人口。

现在我们迎来了城市群时代,每一个区域、每一个城市都有自己的“招牌”,不提京津冀、长三角、珠三角等声名远扬的大都市,从西北的关中城市群,到长江中游城市群,以及西南的成渝城市群,还有长株潭、济青,以及今天我们要说的中原城市群,都在吸引越来越多的人口和资源集聚。

数据显示,去年郑州常住人口增长25.5万人,常住人口总量突破千万大关。值得注意的是,这也是郑州连续8年常住人口增量超过15万。

集聚效应的最大体现,是楼市体量的扩大,以及房价突飞猛进的上涨,河南楼市最近几年的浮沉,恰恰就是城市群时代对于房地产的深远影响。

澳门太阳娱乐集团138,没办法,这就是人口大省的强势之处,也是一个单核省会无可比拟的优势。城区扩张再大,从荥阳到中牟,从平原新区到航空港区,依然有源源不断的人口在填充,如果换做其他省市,能不能撑住这么大的体量,尚在两可之间。

早在2015年以前,河南楼市仍以郑州为单核,作为人口大省,其他地市常年人口流出的态势,难以得到改观。

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数据显示,近十年以来,全省只有郑州一个人口净流入城市,且年均保持20万人以上的流入速度。当一个城市群内的结构变得“强者越强、弱者越弱”时,我们便看到郑州房价最近几年以来的火速蹿升。

不过,正因为人口涌入且中心城区持续扩大,在2019年,郑州楼市也呈现出更复杂的特征。

尤其是在2016-2017年,无论市内核心的金水区和二七区,或是边远的绿博片区,高新区,哪怕是距市区几十公里开外的航空港区,都受到了购房者的青睐,均价迅速从8000抬升到了1.4万,更不用说东区CBD与北龙湖等大热区域。

一方面是土拍的火爆,数据显示,2019年以来地块成交数量最多的城市就是郑州,高达81块,位居全国第一,其次是昆明、青岛、重庆、成都等,成交数量为50宗左右。

然而,随着调控的深入,以及人口流入呈现出“边际递减”效应,炒房客的触角伸向了其他地市,此时郑州的房价开始面临瓶颈。

另一方面却是购买力迟迟无法跟其他“新一线城市”竞争,用最典型的月均收入来看,某招聘机构近日发布了《2019一季度人才吸引力报告》,数据显示,郑州一季度平均月薪6750元,排名全国第30位。

进入2019年之后,在其他城市一片火爆的回暖声中,郑州楼市却略显冷清,虽然成交在回升,土拍总价仍然名列前茅,价格战的硝烟却挥之不去。

事实上,如今的郑州楼市虽然话题热度依然保持前列,非核心区均价却持续下行,根据3月末《棱镜》的一篇报道,记者实地走访发现,降价走量成为郑州开发商的共识,惠济区、绿博白沙片区及南龙湖片区降价明显,部分项目价格甚至跌回两年多前,还不到指导价。

尤其是在三环外,由惠济区首先开始,部分此前标价高达1.5万的远郊楼盘,要么精装改毛坯变相降价,要么直接退出打折优惠,降幅从1000-2000不等。随后,高新区、管南片区、郑开大道旁的白沙组团片区,降价潮的压力向城郊迅速蔓延,房企以价换量的打算,在最近三个月,表现的非常坚决。

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当郑州楼市开始理性回归时,洛阳、许昌、新乡等中原城市群核心城市,房价却依旧高高在上。

一边是房企义无反顾的重仓押注郑州楼市,另一方面却是以价换量、月薪难以与其他一二线城市对标,这构成了郑州房地产市场的“双面”特征。

洛阳房价出现大涨迹象,还要追溯到地铁开建时,如果说高铁给这个城市带来了豫西崛起的自信,那地铁就是其他三四线城市难以比拟的交通优势。

为什么会出现如此大的反差呢?笔者认为,最核心的因素还是中心城区扩张太过激进的缘故,在5年前,郑州房地产的触角便已经伸向了绿博白沙片区、惠济北区、高新区、南四环等区域,后来随着周边区县和港区的崛起,郑州楼市的体量膨胀太过迅速,即便有人口大省独特的优势,也难以短时间内消化如此巨量的库存,表面上看郑州的去化周期并不算特别长,但实际上二手房的抛压一直存在。

从5000均价时人人都在称赞的低估,到均价破万时大家哭笑不得的无奈,洛阳楼市的上涨速度,甚至比郑州还要来的猛烈。在去年一度登上胡润全球房价涨幅排行榜,与西安、徐州共同跻身全球前20,今年以来,成交回升、楼盘去化依旧坚挺,仍然没有出现萎靡特征。

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与洛阳相比,许昌、新乡的上涨节奏虽然没那么快,却呈现出近两年典型三四线楼市崛起的轨迹。

另外,郑州虽然不缺乏大量的职业院校、大中专高校,却非常缺乏公认一流的高等学府,相比杭州、武汉甚至西安,高层级人才的吸引力一直是个短板,月薪偏低只是一个侧面,问题的根本还是产业和人口结构。

先看许昌,从2016年开始,水系建设、郑许城际、兴修古城,成为拉动当地楼市的最大动力,此前一直稳定在5000左右的均价,迅速拉升到了7000元以上,市区北部更成为房企和炒房客鏖战的主要阵地,地王频出、投机客扫楼买房屡见不鲜。

更重要的因素是,自从2015年至今,郑州大量城中村在短期消失之后,很难再重现2010-2014年均近50万的人口净流入,单论房价,郑州比起其他二线城市固然称不上有多高,可对生活在这个城市的年轻人来说,却很难支撑自己的安居梦。

尽管去年许昌土拍一度遇冷,部分楼盘也出现了老业主不满降价的现象,但在2019年前三个月,许昌不少楼盘依旧保持高冷姿态,进入4月份,城北部分项目甚至迫不及待的涨价。

新乡也是如此,一方面,新乡的科教文卫资源在河南诸多地市中明显占优,另一方面,尽管与郑州隔河相望,平原新区的炒作也为楼市添柴加火。虽然没有洛阳和许昌涨势凶猛,但市内均价从不足5000到突破7000,所费也不过一年多的时间而已。

进入2019年以后,新乡楼市更出现了“冰火两重天”,一边是土拍连续两个月成交惨淡,另一边是部分楼盘蠢蠢欲动,筛选验资,提前认筹,表面上看似乎异常火热,不管是假象还是市场真实反应,经过两到三年的库存消化后,新乡的房价依然没有出现颓势。

最后我们不妨做个总结,河南几个典型城市的房价起伏,也是中西部城市群的相似遭遇,由单核省会引领,在调控压力与概念炒作下,由内而外向其他地市产生外溢效应,洛阳、新乡、许昌趁势崛起,承接了不少购房者的寄托。

与全国其他区域的不同之处在于,省会城市在出现短暂调整之际,外围地市呈现出了更强的“韧性”,但这种所谓的韧性,放在货币化安置收紧,棚改体量大幅下降的2019年,其他地市人口流出的现状,动辄上万的均价还能维持多久,是未来河南楼市必须面对的问题。

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